不動産投資ブログ

ゼファー、アーバンコーポレイションなど経営破綻する会社が続出している不動産業界。気になるのは、これらの会社が保有する販売用マンションの動向だ。破綻でイメージが悪くなり割安で購入できそうな印象もあるが、必ずしもそうではない。むしろ、青息吐息ながらもなんとか生きている不動産会社の物件こそが狙い目という。そこには、割安マンションを購入するための“ウラ技”が隠されているという。

　「倒産会社が売り出していたマンションは、割安になって市場に出回るように思われがちですが、そういうことはまずありません」と語るのは、大手不動産会社の幹部。

　倒産会社のマンションのうち、すでに完成もしくは完成のめどが立っている物件は、競売で他の不動産会社に渡るケースが多い。

　「競売に参加した不動産会社が、倒産会社の物件を定価より安く仕入れるのは確かです。しかし、その物件を再度販売するときは、仕入れ価格に販売費用と利益を上乗せするため、倒産会社が想定していた定価とほとんど変わらなくなるんです」（先の大手不動産会社幹部）

〜中略〜

　不動産経済研究所は「マンション販売価格はまだ下落する可能性がある」としている。

IZA!より引用

未曽有の経済不況の現在において、不動産の物件価格も軒並み下落し続けています。
人気の高いエリアでもとうとう値下がりを始めました。
「マンションを買うなら今が買い時」
と思っている人も多いのではないでしょうか。
引用文中にもあるように、そんな方は不動産競売で物件を探してみてはいかがでしょうか。
倒産した不動産会社の物件は一棟売りされることが多いため、分譲マンションを探している人にとってはあまり関係がないようにも思うかもしれません。
しかし、倒産した不動産会社の物件で、競売に出てくるのは中古の物件なども多くあるのです。

競売では、住宅ローンの利用が難しいため、資金がないと中々手を出すことができませんが、十分資金のある方はぜひ一度トライしてみてはいかがでしょう？

（株）クリード（資本金43億3400万円、中央区日本橋室町1-8-6、登記面＝千代田区内神田3-2-8、代表宗吉敏彦氏、従業員61名）は、１月9日に東京地裁へ会社更生法の適用を申請した。


サブプライムローン問題が顕在化して以降、不動産業界を取り巻く環境が大幅に悪化し、流動性の低下から厳しい運営を余儀なくされていた。2008年11月
14日には、2009年5月期の連結ベースの業績予想を当初の年売上高800億円から270億円に修正、経常ベースで80億円の損失を発表。先行き不透明
感が増すなかにあって、債務の返済のメドが立たず、今回の措置となった。



　負債は、2008年10月31日現在で約650億8100万円。

※帝国データバンクより一部抜粋

一部情報では、去年夏前から危ないという話を耳にしていましたが、ついに倒産となってしまいました。
この不況の中、不動産業界も倒産ラッシュ・・・。
 
しかし会社が倒れても、建物自体が無くなるわけではありません。
債権は回収会社などが引き受けて、処理をします。
 
市場が安定していない現在ですが、実は現金さえあれば、通常よりも破格な条件で、優良物件を手に入れるチャンスでもあるのです。
ただ、そういった物件は一般には余り出回ることはありませんが、相場より安く仕入れられることも事実です。
優良物件を手に入れるポイントは、情報のネットワークを確立すること。
普段から不動産業者などと付き合いを持っていると良い物件が回ってくるかも知れません。

１．投資の成功要素である「利回り」が通常よりも高い

競売物件の価格は不動産鑑定士により査定されます。

価格は競売物件の特殊性を考慮して市場価格の５０%〜８０％程度で値が付けられます。

（地方によって評価方法が異なります。）

これを「売却基準価格」といい、売却基準価額の８０％が「最低入札価格」として設定されます。

つまり、競売物件の最低入札価格は

一般市場価格の４０％〜６４％程度となるのです。

仮に市場価格の５０％の価格で物件を調達できれば、利回りは「一般市場物件の2倍」となるのです。

２．競売物件が通常より安い理由

競売物件を評価する不動産鑑定士が提出する評価報告書の中で、

競売物件の評価額は一般の取引市場において形成される価格ではなく、

一般の不動産取引と比較しての競売不動産特有の各種の制約

・売主の協力が得られないことが常態であること

・買受希望者は、内覧制度によるほか物件の内部の確認が直接できないこと

・引渡しを受けるために法定の手続をとらなければならない場合があること

・瑕疵担保責任がないこと等
等の特殊性を反映させた価格である。

とされています。

この特殊性の存在により、競売物件の価値は一般の市場で流通する場合の価格よりも低く評価されているのです。

競売は一昔前までは、閉鎖された市場で、競売業者や転売屋だけが入札に参加し、落札された物件も不当に占拠を続ける者がいたり、と、とても暗い市場でしたが、昨今の法改正により、かなり透明性が増し、一般にも開かれた市場になったといえるでしょう。

競売物件を購入するには、法的な手続などを踏む必要があるため、難しいものであると考えられがちですが、現在では優良な不動産業者のサポートなども充実しているので、そういったサービスをうまく利用しながら、競売物件の購入を検討してみても面白いのではないでしょうか。

一般的に投資商品の利回りは、商品のリスクに応じて決定されます。

利回りが高いということは、その分リスクが高いと思われがちですが、競売物件の場合は事情が異なります。

例）

Aさんは所有する物件Bを市場で売却しようと考えていました。

近隣の地価公示価格や物件の条件と自身のローン残債額を考慮して、1000万円で売りに出すことにしました。

ところが、物件Bは売れる前に債権者によって競売にかけられることになってしまいました。

不動産鑑定士が物件を鑑定して算出した評価額は、競売の特殊性を考慮して市場価格の７０％としました。

こうして物件の売却基準価額は700万円となりました。
従って、この物件の最低入札額は560万円となります。

Aさんが物件を自身で売ろうとした時点から不動産鑑定士が評価額を出すまでに、物件Bに何かリスクが高くなる変化があったでしょうか。

競売に掛かったというだけで同じ物件でもリスクは変わらずに440万円も価格が下がったのです。

今回の例の場合は、市場で1000万円で物件を購入するよりも、競売で1000万円未満で落札が出来れば、同じ物件でリスクはそのままにして、利回りだけ高く運用するチャンスがあるということになるのです。
競売は入札方式なため、いつも最低入札額で落札できる訳ではありません。

価値の高い、人気のある物件の場合、市場価格よりも入札額が高騰することもあります。

予め希望する利回りが期待できる価格を入札上限額と定めておけば、市場で物件を調達するよりも利回りの高い物件を手に入れることが出来ます。

仮に自分が落札できなかった場合はまた次の物件を探せばよいのです。

資産運用の手段として、注目を浴びているFXについて、以下のような記事を発見しました。

比較的少額の資金からレバレッジをかけて外国通貨を取引できるFX（外国為替証拠金取引）。外為法改正を受けて1998年に登場したばかりの金融商品だが、近年急速に個人投資家の間に浸透しつつある。

矢野経済研究所の調査によると、2008年3月期の口座数はFX業界全体で123万7319口座。2007年3月期の64万4802口座から91.9％も増加した。

同研究所はその原因を

1. セミナーの実施、キャンペーンによる開拓


2. 高スペック商品の投入による投資環境の充実


3. 投資コストの低減

―にあると分析している。
 
口座数は2007年3月期の倍近くまで伸びたものの、口座残高は6964億2400万円と13.5％の増加にとどまった（2007年3月期6133億 6300万円）。同研究所では、「2007年秋や2008年春の急激な円高によって外貨買い投資家の資産が減少したこと」が要因とみている。　-Business Media 誠より引用-

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世の中には様々な投資商品がありますが、イーエックスが不動産投資をお勧めする理由をご理解いただくために、まずは資産運用の種類などについてご説明したいと思います。

【資産運用方法の種類と種類ごとのリスク】
様々な種類がありますが、本当の意味でリスクが０と言うものは今の世の中存在しないと考えてよいでしょう。
以下は資産運用の種類と簡単な内容です。資産運用の種類を見る

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